Сделки с недвижимостью
Наша Цель – защита интересов клиента, юридическая чистота сделки.
|
Задача наших юристов – добиться максимальной юридической чистоты сделки. Мы оцениваем не только юридическую чистоту объекта недвижимости и полномочия представителя продавца, но и просчитываем налоговые последствия |
Сделки с недвижимостью – серьезное испытание на профессионализм для всех её участников. Как не ударить в грязь лицом и максимально оградить себя от юридических рисков, связанных со сделкой, в какой форме её заключить, удостоверять ли её нотариально? И ещё много других вопросов, которые возникают при проведении сделки с недвижимостью.
Наши юристы имеют богатый опыт при сопровождении сделок с недвижимостью.
Мы оценим не только юридическую чистоту и полномочия представителя продавца, но и просчитаем налоговые последствия, а также проконсультируем по вопросам выбора способа отчуждения.
В ситуации, когда недвижимость приобретается не при помощи риэлторов, а у «хороших знакомых», риски возрастают. Многие считают, что покупка недвижимости «по знакомству» исключает наступление негативных последствий. На самом деле, продавец может искренне заблуждаться на предмет юридической чистоты своей собственности. Особого внимания требуют сделки, права на объекты недвижимости которых были у несовершеннолетних детей, недееспособных и ограниченнодееспособных граждан, граждан, отказавшихся от приватизации и иных обстоятельств, которые могут привести к фатальным последствиям.
Наши специалисты могут сопровождать сделку с недвижимостью полностью и отдельные ее этапы, чтобы ознакомить Вас с возможными последствиями и свести юридические риски к нулю.
ЧТО МЫ ДЛЯ ЭТОГО СДЕЛАЕМ?
Мы проверим объект покупки
Это можно сделать, получив выписку из ЕГРП. Прежде всего необходимо определиться с правовым статусом объекта предстоящей покупки. Для этого нужно получить выписку из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о правах на этот объект. Такую информацию территориальный отдел Управления Федеральной регистрационной службы предоставляет любому обратившемуся с заявлением.
Выписка из ЕГРП даёт информацию, действительно ли объект предстоящей сделки принадлежит продавцу на праве собственности. Но получить эту бумагу стоит не только для того, чтобы удостоверится в этом. Дело в том, что этот документ является одним из доказательств добросовестности приобретателя (ст. 302 ГК РФ) и может здорово выручить Вас, если найдутся другие претенденты на объект.
Также в выписке из ЕГРП отражена информация о том, не обременено ли право собственности и не наложено ли на него ограничений. Например, не является ли недвижимость объектом залога и не наложен ли на нее арест. Эта информация поможет вам избежать «бесплатных приложений» к покупке неожиданностей вроде сервитута, аренды или ипотеки, которые сохраняются при переходе прав на недвижимость. А если объект арестован, ФРС вообще откажется регистрировать переход прав.
Кроме того, имеет смысл проверить, не обременен ли объект публичным сервитутом. Такая информация в ЕГРП не отражается, но ее можно получить в местной администрации.
Проверить судебную практику. Есть еще один момент. Если права на недвижимость оспаривают третьи лица, в ЕГРП не будет информации об итогах судебной баталии до вступления в силу решения суда. Тем не менее наличие судебного спора может весьма существенно повлиять на судьбу готовящейся сделки. Ведь если третьи лица отсудят объект, весьма вероятно, что они потребуют его у нового приобретателя– у вас. Поэтому имеет смысл проверить наличие судебных споров в отношении объекта. Информацию о судах, помимо баз по региону, можно почерпнуть в выписке из ЕГРП (графа «Заявленные в судебном порядке требования»). Но надо иметь в виду, что отсутствие информации в этой графе еще не гарантия от споров. Графа может оказаться чистой, например, из- за того, что суд не уведомил регистрирующий орган о наличии спора.
Мы изучим правоустанавливающие документы.
Одновременно с проверкой по ЕГРП мы изучим правоустанавливающие документы по истории сделок с объектом. Такие бумаги можно получить как непосредственно у потенциального продавца, так и у предыдущих собственников недвижимости. Разумеется, это будет весьма затруднительно без помощи продавца, на котором заканчивается цепочка сделок с объектом. Если продавец уклоняется от оказания такой помощи, это может свидетельствовать о проблемах при предыдущих сделках с объектом. В таком случае следует проявлять особую осторожность и тщательность при проверке юридической чистоты объекта.
Мы обратим внимание, если в полученных документах найдутся основания для оспаривания предыдущих сделок и признания их недействительными, или если они дают повод истребовать его в порядке виндикации. Проверка проводится на глубину срока исковой давности по этим категориям требований.